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주거의 미래와 투자의 기회

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얼마전부터 부동산에 꽂혀서 부동산만 생각하며 살았다. 일본 여행가서도, 홍콩 여행가서도 주로 부동산을 관심있게 쳐다봤다. ‘앞으로 어떤 주거 형태를 보일까?’라는 질문에 대답하기 위해 노력했고 이에 따른 투자(사업)기회들을 찾아내려했다. 이 글은 결과물의 일부다. 결과물들중 ‘자명하고 낙관적인 미래’라고 생각한 것들을 적어본다. (이 글은 하나의 의견에 불과합니다! 다양한 의견 환영하고 비판도 환영합니다 ㅎㅎ)

 

1. 인구구조의 변화와 월세의 증가

여러분들도 알다시피 우리나라의 인구 구조는 변화하고 있다. 고령화 추세가 가장 뚜렸하지만, 1인 가구 또한 계속해서 증가하는 추세다 (자료1). 통계청의 <2010년~2035년 장래가구 추계>에 따르면 1인가구는 2010년 23.9%에서 2035년에는 34.3%로 계속해서 증가할 것이라고 한다 (자료2).

자료1
자료2

우리나라의 주택 거래는 크게 매매, 전세, 월세의 형태로 구분되는데, 전세가 줄어들고 월세가 늘어나고 있다 (자료3)(자료4). 선진국들은 보통 월세거래가 다수를 이루고, 전세 거래는 전세계적으로 찾아보기 힘든 형태이기 때문에 한국 또한 계속해서 전세가 줄고 월세가 늘어날 것이라고 예상된다.

 

자료3
자료4

주목해야할 점은 1인 가구가 월세를 선택하는 비율이 늘고있다는 것이다. 아래 자료에 따르면 서울시의 1인 가구는 월세 선택이 증가하고 있다. 1인가구의 증가와 월세의 증가는 상관관계가 있음을 추론할 수 있다 (자료5).

자료5

그리고 1인 가구는 전 연령대에서 지속적으로 증가하는 추세다 (자료6).

자료6

 

2. 월세 가격을 저렴하게: 공유경제를 통해

이제 답은 명확해졌다. 1인가구를 위한 월세 주택이 투자의 기회다. 이 추세속에서 주목할만한 포인트를 몇가지 생각해보았다.

우선 주목하는건 20대 1인가구다. 이들은 대학생, 취업준비생, 사회초년생이 주를 이룬다. 다른 연령보다 월세에 대한 부담이 많은 연령이다. 이들을 위한 저렴한 월세 가격을 내세우는 플레이어들이 주목받을 것이다.

월세 가격을 줄이기 위한 방법은 여러가지가 있다. 덜 관심받는 지역 개발, 저렴한 자재로 건설, 시공비 감축 등의 방법이 있지만, 특히 주목해야할 것은 공유경제다. 소유 대신 공유하자는 개념인 공유경제는 때때로 필요하지만 매일 필요하지는 않은 물건이나 시설을 대상으로 가능성이 늘어나고있다. 대표적으로 주방 공간은 반드시 매일 필요한 공간은 아니다(요리가 취미인 사람을 제외하곤). 각 방에서 주방을 빼는 대신 공유주방을 만들어서 필요할 때 사용할 수 있게 하면 월세가격을 줄이면서도 큰 불편함 없이 생활할 수 있다. 현재 공유주방 사업은 사업자 대상으로 활발히 일어나고 있고 주택에도 충분히 적용할 수 있는 사업이다 (관련 회사 ‘위쿡’ 링크). 이외에도 서재, 세탁기 등을 공유로 이용할 수 있다.

또한 공유경제는 후술할 ‘공동체’측면에도 커다란 잠재성을 지닌다는 점에서 주의깊게 봐야할 투자포인트다. 공유경제를 서비스하는 플랫폼 기업이 높은 가치를 인정받을 것이며, 공유경제에 적합한 물건을 만들어내는 제조업 기업 또한 높게 평가받을 것이다.

 

3. ‘공동체’특징이 나타나는 집: 커뮤니티의 활성화

1인 가구의 가장 큰 걱정거리는 외로움과 같은 심리적인 요소다 (자료7). 이것은 외로움 해소하기에 큰 니즈가 있다는 것과 같다. 따라서 이를 해결할 커뮤니티 서비스를 제공하는 업체들이 계속해서 등장할 것이라 예상된다.

자료7

대표적으로 독서를 매개로 커뮤니티를 제공하는 트레바리는 창업 3년만에 4천명이 넘는 회원수를 지니고 있다. 이외에도 취향관, 안전가옥, 헤이조이스 같은 커뮤니티 서비스 업체들이 큰 성장률을 보이고 있다. 해당 기업들은 대부분 서브스크립션(구독형) BM을 가지고 있어 안정적인 현금흐름으로 꾸준히 영향력을 넓힐 것이다.

앞으로 커뮤니티 이벤트가 열릴 수 있게 건물의 일부 공간을 비우는 시도가 나타날 것이라 예상되고, 이벤트를 운영하는 업체에 투자기회가 있다. 트레바리 같은 기업들이 공간을 담당하여 운영할 수도 있고, 건설사가 직접 운영할 가능성도 상당하다. 그리고 이러한 컨텐츠(커뮤니티)의 명성이 부동산(월세) 가격에 영향을 미칠 것이다.

특히 취미를 기반으로 하는 커뮤니티 서비스가 커다란 잠재력을 지니고 있다. ‘같이 취미를 즐길 수 있는 사람이 거주한다‘는 커다란 수요가 됨을 물론, 취미를 기반으로 생산까지 가능할 수 있기 때문이다. 앞서 언급한 공유주방의 예를 들면, 단지 음식을 만드는데 그치지 않고 같이 음식을 제조(생산)해서 팔 수도 있다. 얼마 전 서울대학교 학생들이 공유주방에서 마요네즈를 개발해서 인기를 끌었는데(링크), 이같은 일이 주거지에서 발생할 가능성이 있다. 커뮤니티의 역할은 물론이고 새로운 경제수익의 원천이 될 가능성이 있다는 이야기다.

 

4. 부동산 가격 형성 기준이 달라질 것

앞서 말한 것을 종합했을 때 1인가구를 타게팅한 월세 주택 건설,운영사가 매력적인 투자처가 될 것임을 알 수 있다. 노후화된 아파트의 재건축을 비롯하여 주택공급은 국내에서 계속될 것인데, 이때 공유경제모델이나 커뮤니티 서비스를 접목한 시도들이 나타날 것이다. 이미 공유오피스로 유명한 위워크와 공유숙박업체 에어비앤비가 이를 접목한 거주서비스에 집중하겠다고 발표했고, 국내에서도 패스트파이브가 공유형 주거 사업인 라이프의 개장을 앞두고 있으며, 코오롱같은 대기업도 코오롱하우스비전이라는 법인을 통해 시장에 진출했다.

이것이 대세가 된다면 부동산 가격의 형성, 특히 월세 가격의 형성 기준이 크게 달라질 것이다. 현재 가장 큰 영향을 미치는 지리적 요인만큼이나 커뮤니티 서비스의 평가가 가격형성의 큰 요인이 될 것이다. 앞으로 건설업체들은 커뮤니티와 관련된 역량을 지녀야만 하며, 건설사 자체의 브랜딩이 더욱 중요해질 가능성도 농후하다. 건설사가 커뮤니티를 운영하는 플랫폼 회사가 될 가능성도 있고. 특히 월세를 이용해 어떠한 가치를 제공하는가가 굉장히 중요해질 전망인데, 월세를 얼마나 잘 커뮤니티 서비스에 재투자하는지가 소비자의 구미를 당길 것이며 거주자의 만족도를 높여줘 수요가 증가하는 선순환 또한 기대할 수 있다.

 

마무리

사실 이 글에서 다룬 주거의 미래는 수 많은 가능성 중 하나에 속할 뿐이고, 당연히 맞지 않을 가능성이 있다. 그럼에도 불구하고 개인적으로는 위에서 설명한 변화들이 ‘자명하고 낙관적인 미래’라고 생각하며, 적어도 비슷한 흐름으로 흘러갈 것이라 확신한다 (만약 이대로 흘러가지 않는다 싶으면 내가 직접 나설 의향도 있다ㅋㅋ). 중요한 것은 주거 환경의 변화는 이 순간에도 일어나고 있으며, 그 속에는 수 많은 기회가 숨어있으니 끊임없이 관찰하고 생각해야한다는 것이다!

 

자료출처